As operações imobiliárias e a locação na reforma: habitualidade, redutores e regime de transição

O artigo examina a inclusão das operações imobiliárias e das locações no campo de incidência do IBS e da CBS, ruptura com a tradição firmada na Súmula Vinculante nº 31. Analisam-se o critério de habitualidade da pessoa física do art. 251 da Lei Complementar nº 214/2025, o redutor de ajuste destinado a evitar a bitributação patrimonial, o redutor social e o regime de transição dos contratos firmados antes da reforma. Indicam-se as oportunidades do contribuinte, a saber, a permanência fora do campo de incidência abaixo dos limites de habitualidade, a correta apropriação dos redutores e a adesão tempestiva ao regime de transição.

O setor imobiliário gozou, por décadas, de tratamento tributário peculiar, a alienação alcançada pelo ITBI e pelo imposto de renda, e a locação sem incidência ad valorem, conforme tradição firmada na Súmula Vinculante nº 31. A reforma rompe com esse quadro e inclui as operações imobiliárias e as locações no campo do IBS e da CBS. O presente artigo demonstra que, embora a inclusão tenha fundamento constitucional, o regime contém mecanismos e limites que, bem manejados, são oportunidades concretas de economia tributária.

A exposição percorre a inclusão das operações imobiliárias e suas alíquotas, o critério de habitualidade da pessoa física, os redutores de ajuste e social, e o regime de transição dos contratos anteriores.

A INCLUSÃO DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS E AS ALÍQUOTAS REDUZIDAS

O regime específico dos arts. 251 a 270 da LC nº 214/2025 inclui no campo do IBS e da CBS a alienação, a cessão de direitos reais, a locação, a intermediação e a construção civil. O art. 261 fixa redução de cinquenta por cento na alienação e de setenta por cento na locação, cessão onerosa e arrendamento, esta última voltada a aproximar a carga da locação do patamar histórico e a proteger milhões de inquilinos.

A incidência opera, em regra, pelo regime de caixa, conforme a efetiva entrada de recursos, o que preserva a coerência com a capacidade contributiva em operações de longo prazo. Disso decorre a primeira oportunidade, o correto enquadramento das operações no regime de caixa evita a antecipação de tributo sobre receitas ainda não recebidas.

O CRITÉRIO DE HABITUALIDADE DA PESSOA FÍSICA

O art. 251 da LC nº 214/2025 fixa critérios objetivos e cumulativos para que a pessoa física seja equiparada a contribuinte. Na locação, exige-se receita superior a duzentos e quarenta mil reais no ano anterior e mais de três imóveis distintos. Na alienação, o envolvimento de mais de três imóveis no ano anterior, com regra própria para a alienação de imóveis construídos pelo próprio vendedor há menos de cinco anos.

O pequeno locador, abaixo desses limites, permanece fora do campo do IBS e da CBS, sujeito apenas ao imposto de renda. A leitura mais defensável é a aplicação cumulativa rigorosa dos requisitos, ambos devem ser ultrapassados conjuntamente. Para o contribuinte, isso é oportunidade de planejamento, o dimensionamento da carteira de imóveis e da receita, dentro dos limites legais e com substância, mantém a tributação leve, sem prejuízo do exame de eventual efeito da inflação sobre o limiar.

OS REDUTORES DE AJUSTE E SOCIAL

O redutor de ajuste dos arts. 257 e 258 é o mecanismo central de proteção patrimonial. Ele opera como crédito vinculado a cada imóvel, reduzindo a base de cálculo na alienação, de modo que o IBS e a CBS incidam sobre o valor agregado pelo contribuinte, e não sobre o valor total do bem em cada operação sucessiva. Para imóveis adquiridos até o final de 2026, corresponde ao menor valor entre o custo de aquisição atualizado e o valor de mercado naquela data.

A apropriação correta do redutor é a principal oportunidade defensiva do setor, e exige inventário rigoroso dos imóveis e documentação do custo de aquisição. Em permutas, a leitura mais coerente é a de que o redutor migra com o imóvel, preservando a função antibitributação. O redutor social das locações residenciais, por seu turno, deduz valor fixo por imóvel da base de cálculo, mitigando o impacto sobre aluguéis de menor valor.

O REGIME DE TRANSIÇÃO DOS CONTRATOS ANTERIORES

O art. 487 da LC nº 214/2025 permite ao contribuinte optar, para os contratos de locação firmados antes da publicação da lei, pela tributação definitiva à alíquota unificada de três vírgula sessenta e cinco por cento sobre a receita bruta, sem créditos e sem redutor social, mediante escrituração segregada. O regime é manifestação da proteção da confiança legítima, e preserva a equação econômica de contratos celebrados sob o sistema anterior.

A fruição depende de requisitos documentais, registro em cartório ou disponibilização ao Fisco em prazos determinados. A oportunidade, aqui, é sensível ao tempo, empresas e pessoas físicas com carteira relevante de contratos antigos devem organizar a documentação e cumprir os requisitos formais, sob pena de perder o benefício por questão burocrática.

ESTRATÉGIA

A atuação recomendada combina planejamento e diligência documental, a saber, dimensionar a carteira de imóveis frente aos limites de habitualidade, inventariar os imóveis e os custos de aquisição para o redutor de ajuste, aderir tempestivamente ao regime de transição dos contratos antigos e enquadrar corretamente as locações de curta temporada, distinguindo o regime de hotelaria do de locação. No contencioso, são cabíveis o mandado de segurança e a ação anulatória contra autuações que desconsiderem a aplicação dos redutores ou o regime de caixa.

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A inclusão das operações imobiliárias e das locações no IBS e na CBS é estruturalmente nova, mas o regime traz limites e mecanismos que protegem o contribuinte, a saber, o critério de habitualidade que preserva o pequeno locador, os redutores que evitam a bitributação patrimonial e o regime de transição que tutela os contratos anteriores. A oportunidade depende de planejamento e diligência documental tempestivos, sob pena de o contribuinte suportar carga superior à que a própria lei autoriza.

REFERÊNCIAS

BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Súmula Vinculante nº 31.

BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 2025, arts. 251 a 270, 487.